GIAO DỊCH MUA BÁN NHÀ Ở

A. Mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

1. Về hồ sơ mua bán nhà ở nộp cho cơ quan quản lý nhà ở bao gồm:

- Hợp đồng mua bán có chứng nhận của công chứng Nhà nước

- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở…

- Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (do cơ quan quản lý nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ).

Đối với cá nhân là người Việt kiều còn phải kèm theo giấy tờ như: bản sao Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam

2. Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở:

- Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tuỳ thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.

- Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức).

Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.

- Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

- Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

- Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

Theo quy định của pháp luật, các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng địa phương.

B. Mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất ở

1. Về hồ sơ mua bán bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của Luật nhà ở (chỉ có quyền sở hữu nhà ở trên đất của người khác như xây dựng nhà ở trên đất thuê, đất mượn);

- Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứng Nhà nước;

- Bản kê khai nộp lệ phí trước bạ nhà ở.

Đối với cá nhân là người Việt kiều còn phải kèm theo giấy tờ như: bản sao Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam

2. Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở

Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở trong trường hợp này được thực hiện như quy định đối với trường hợp mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở nêu tại phần a trên đây.

Trong trường hợp này bên bán không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất mà bên mua chỉ phải nộp lệ phí trước bạ (bằng 1% giá trị nhà ở theo quy định).

Người mua chỉ được quyền sở hữu nhà ở theo thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

VẤN ĐỀ LƯU Ý: Hướng dẫn trên đây chỉ mang tính quy định chung. Căn cứ vào tình hình cụ thể, các địa phương hoặc Ngân hàng sẽ ban hành quy trình cụ thể để áp dụng cho từng trường hợp. Do vậy, những người có nhu cầu nên đến cơ quan quản lý nhà ở nơi có nhà ở hoặc Ngân hàng nơi cần vay tiền để được giải thích và hướng dẫn cụ thể hơn.

Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất

1. Phải đi tìm nhà/đất mình ưng ý giai đoạn này là một giai đoạn khó khăn vì nhu cầu là vô hạn còn tiền bạc thì có hạn. Khi tìm đất đai nhà cửa nên chú ý những điểm sau

- Tính pháp lý của miếng đất hoặc căn nhà (Sổ đỏ, Sổ hồng …) Trước kia thì nếu là đất thì được cấp một quyển sổ chứng nhận quyền sử dụng đất, còn nhà thì có sổ hồng. Nhưng sau này thì chỉ cấp sổ đỏ và nhà cửa sẻ được ghi thêm trong sổ này là tài sản kèm theo đất. Nếu nhà đất có các giấy tờ trên thì về mặt pháp lý là được .
- Khi giấy tờ đã đủ rồi thì bạn nên tìm hiểu về tình hình qui hoạch của đất hoặc nhà mà mình muốn mua. Tốt nhất là lên phòng quản lý đô thị của quận hoặc huyện để xin phiếu trả lời qui hoạch giấy tờ kèm theo bao gồm (photo bản vẽ vị trí, photo sổ đỏ, sổ hồng) thông thường thì 1 tuần sau sẻ có trả lời.
- Tiếp theo là xem về tình hình tranh chấp của bất động sản bạn muốn mua. Tốt nhất là nên hỏi ở phường. Tuy nhiên còn một số vấn đề khác ví dụ: nhiều người đứng tên miếng đất đó nhưng một trong số họ đã qua đời, hoặc không muốn bán ….
- Con hẻm mà bạn sẻ ở ( nếu có ). Nếu là hẻm cụt thì thông thường yên tỉnh và an ninh, còn hẻm thông thì dể buôn bán nhưng sẻ phức tạp hơn và ồn ào hơn. Xu hướng hiện nay nên chọn những con hẻm mà xe hơi vào được. Nên chú ý đến lộ giới của con hẻm khoan quan tâm nhiều đến cơ sở hạ tầng của nó vì nhà nước có chủ trương qui hoạch hẻm vì vậy từ từ cơ sở hạ tầng của nó cũng sẻ được hoàn thiện, hoặc nếu khu dân cư tương đối thì tổ dân phố sẻ có cách để cải tạo con hẻm.
- Đất có cứng không, dể xây nhà không, nếu có ép cọc thì ép mấy m. Cái này nên tham khảo các nhà hàng xóm, chú ý các căn nhà kế mình xem thử có bị lún hay không, chú ý xem họ đã xây dựng như thế nào.
- Điện nước, nước máy hay nước giếng nếu là nước giếng thì có sinh hoạt được không, có bị nhiểm phèn hay không ? Tốt nhất thì nên tham khảo hàng xóm.
- Tình hình dân cư xung quanh tốt nhất nên bỏ thời gian khoảng 1 -2 ngày lên trên đó ăn cơm hoặc uống cafe choi bời gì đó để xem. Xem thử phường nằm ở đâu, uỷ ban nhân dân nằm ở đâu, đồn công an năm ở đâu, trường học, chợ …. => sẻ có một cái nhìn tòan diện hơn về môi trường sống xung quanh mình.
- Cố gắng tìm hiểu tất cả những vấn đề nào mà minh cho la cần thiết đối vời mình.
2. Sau khi thấy mọi thứ đã ổn với mình rồi thì đến tiết mục trả giá, thông thương thì người rao bán nhà họ hay nói thách để việc trả giá được tiến hành gọn gàng và nhanh nhẹ mình nên khảo giá ở một số khu vực lân cận gần gần đó, hoặc có so sánh với một số chổ khác mà mình đã tìm đó là lý do tại sao mình phải đi tìm mới mua được. Người bán họ cũng đâu muốn bán rẻ cho mình, còn bạn cũng đâu muốn mua mắc vì vậy khi trả giá đòi hỏi bạn cũng có một số kinh nghiệm về các khu vực tương tự hoặc lân cận đó. Cũng nên tìm hiểu về hoàn cảnh của người bán để bạn có thể đạt được một cái giá tốt nhất khi trả giá. Khi trả giá không nên nóng vội cứ từ từ vì đôi khi bạn cũng phải có duyên với miếng đất đó thì mới mua được nửa. Ví dụ bạn đưa ra một giá của bạn thì nên chờ để xem xét tình hình ….. không nên nóng vội rất dễ bị hớ. Chỉ trừ đất dự án thì giá cả tương đối ổn định còn đa số còn lại là phải trả giá. Không có gì phải ngại khi trả giá thấp hơn giá rao bán > 100 triệu. Dĩ nhiên cũng tùy thuộc vào kinh nghiệm của bạn nữa.

3. Sau khi trả giá xong thì đến tiết mục đặt cọc bạn sẻ đặt cọc cho bên bán một số tiền. 2 bên sẻ làm một hợp đồng đặt cọc cái này kí tay. Nếu bạn không tin tưởng nên thuyết phục họ ra phường để làm chứng còn không thì nhờ dịch vụ làm giúp. Còn nếu tin tưởng rồi thì chỉ cần chữ kí của 2 bên là được. Những việc liên quan đến giấy tờ bạn nên chú ý đến tình pháp lý của nó theo mình biết thì luật dân sự công nhận những hợp đồng tay này như là bằng chứng nếu có chữ kí của người thứ 3 ( người làm chứng). Sau khi đặt cọc xong 2 bên sẻ hẹn ngày giao dịch cụ thể.

4. Sau khi đặt cọc xong, thì bạn cùng bên bán ra phường đề làm giấy chuyển quyền sử dụng cho bất động sản, để phường chứng minh là bất động sản đó không bị tranh chấp. Hồ sơ kèm theo bao gồm Đơn xin xác nhận theo mẫu, kèm bản gốc chủ quyền nhà

5. Đúng giờ 2 bên sẻ ra phòng công chứng của nhà nước để công chứng hợp đồng mua bán, hợp đồng này bạn có thể nhờ trược tiếp nhân viên của phòng công chứng làm giúp hoặc mua mẫu của nhà nước để điền vào, khi đi công chứng nhớ mang theo Bản gốc + sao: giấy tờ nhà, tùy thân (CMND, HK, kết hôn,…), Mang theo bản gốc: giấy tờ nhà, tùy thân CMND, HK, kết hôn,…). Thông thương trong hợp đồng mua bán giá của bất động sản sẻ nhỏ hơn nhiều so với giá thực tế mà bạn mua vì khi khai như vậy thuế trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất. Sau khi công chứng xong (lăn tay, kí tên …) thì bạn sẻ giữ một bản, bên bán sẻ giữ một bản, và phòng công chứng sẻ giử một bảng. Giai đoạn này là kết thúc quá trình mua ban giữa 2 bên và chuyển sang giai đoạn chuyển quyền sử dụng qua cho bạn. Lúc này bạn phải chuyền cho bên bán 90-95% số tiền. Số còn lại chỉ nhằm mục đích thúc cho bên bán làm giấy tờ nhanh hơn thôi.

6. Đóng thuế trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng, cái này tuỳ thỏa thuận của 2 bên thông thường thì bên bán sẻ chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất, còn bên mua sẻ chịu thuế trước bạ. Bên bán sẻ chịu 4%/Tổng giá trị BĐS theo giá NN quy định, bên mua sẻ chịu 1%/Tổng giá trị hợp đồng mua bán nhà. Giấy tờ mang theo bao gồm: TK trước bạ (2 bản), TK nộp thuế CQSDĐ, bản gốc + sao: Chủ quyền nhà, hợp đồng mua bán nhà đã công chứng, bản vẽ. Tối đa 5 ngày sau khi nhận hồ sơ bạn sẽ hoàn tất khâu này, và bạn sẽ nhận được biên lai thuế trước bạ.

7. Bước cuối cùng, đăng bộ và chuyển quyền sử dụng bất động sản qua tên bạn. Bạn sẻ đem Biên nhận hồ sơ theo mẫu (2 bản), bản gốc: TK trước bạ các đời, chủ quyền nhà, hợp đồng mua bán nhà đã công chứng, Bản vẽ, Thuế mới (Thuế trước bạ mình đã nộp) Hộ khẩu, Chứng minh nhân dân …. đến Phòng Quản lý đô thị quận huyện, ủy ban nhân dân quận huyện nơi mà bất động sản toạ lạc để làm thủ tục. Từ 1 đến 2 tuần sau khi nhận hồ sơ bạn sẻ có sổ đỏ, hồng … gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu của riêng bạn.

Các nguyên tắc thẩm định giá BDS

Các nguyên tắc thẩm định giá hầu hết đều xuất phát từ các nguyên tắc kinh tế. Phương pháp thẩm định giá nào cũng dựa trên một số nguyên tắc nhất định. Ví dụ:

- Phương pháp so sánh: ứng dụng nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc ảnh hưởng các yếu tố bên ngoài ...

- Phương pháp chi phí: ứng dụng các nguyên tắc sử dụng cao nhất & tốt nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc ảnh hưởng các yếu tố bên ngoài ...

- Phương pháp vốn hoá thu nhập: ứng dụng các nguyên tắc dự đoán lợi ích tương lai, nguyên tắc hoà hợp, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng ...

- Phương pháp thặng dư: ứng dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất - tốt nhất, nguyên tắc cân bằng và phát triển đất, nguyên tắc đóng góp ...

Các nguyên tắc này được vận dụng trong từng trường hợp cụ thể khi áp dụng, không nhất thiết áp dụng toàn bộ các nguyên tắc.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.

Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bỡi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.

Nguyên tắc thay thế: Giới hạn trên của giá trị mảnh đất có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Nguyên tắc này dựa trên cơ sở một người mua cẩn trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản tương tự như vậy trong thị trường mở.

Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó. Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.

Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành nên tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng tối ưu.

Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến toàn bộ tài sản đó.

Các nguyên tắc khác: Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai; Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm; Nguyên tắc phân phối thu nhập; Nguyên tắc cạnh tranh.

QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I. CÁC BƯỚC THỰC HIỆN TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ.

Doanh nghiệp và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây:

- Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.

- Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

- Bước 4: Phân tích thông tin.

- Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá.

- Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.

II. QUY TRÌNH THỰC HIỆN CHI TIẾT.

1. Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá.

1.1. Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.

1.2. Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá.

1.3. Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá.

1.4. Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:

1.5. Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị BĐS; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của BĐS, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá.

1.6. Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở:

- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá.

- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan.

- Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng.

1.7. Xác định thời điểm thẩm định giá.

Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của BĐS được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.

1.8. Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.

1.9. Xác định cơ sở giá trị của BĐS.

Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

2.1. Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.

2.2. Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với BĐS được mua/bán và đặc điểm thị trường.

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.

3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

3.1. Khảo sát hiện trường

Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh.

- Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.

+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.

- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.

3.2. Thu thập thông tin.

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng.

- Các thông tin về tính pháp lý của BĐS.

- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:

+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.

+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).

- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.

4. Phân tích thông tin.

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định.

4. 1. Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.

4. 2. Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.

a. Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.

- Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường BĐS loại này với những người mua tiềm năng.

- Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng.

b. Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.

- Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương tự hiện có trên thị trường.

- Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá.

4. 3. Phân tích về khách hàng:

- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.

- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản.

- Nhu cầu, sức mua về tài sản.

4. 4. Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.

- Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

- Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:

+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.

+ + Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.

+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản.

+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.

5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

- Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá.

- Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá.”

- Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá.

- Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.

6. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.

Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”

Các phương pháp thẩm định giá BDS

- Phương pháp so sánh trực tiếp: so sánh các giao dịch thị trường của các bất động sản có đặc điểm tương tự để xác định giá.

- Phương pháp chi phí thay thế: giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị còn lại của tài sản trên đất.

- Phương pháp thặng dư: giá trị bất động sản = doanh thu phát triển - (trừ) chi phí đầu tư phát triển.

- Phương pháp đầu tư (thu nhập): giá trị bất động sản = thu nhập ròng chia cho lãi suất vốn.

- Phương pháp lợi nhuận: dựa vào sự ước tính khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản - (trừ) các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý.

Trong thẩm định giá không có phương pháp nào là chính xác nhất mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất với mục đích định giá. Do vậy, không thể có việc áp dụng 3 phương pháp thẩm định giá khác nhau cho ra 3 kết quả khác nhau và lấy trung bình cộng của 3 phương pháp.

Để thẩm định giá cho một tài sản hoặc bất động sản, thẩm định viên phải căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản cần thẩm định, độ tin cậy của thông tin thị trường để chọn ra phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất, các phương pháp còn lại chỉ dùng để kiểm tra mức độ chính xác của phương pháp được chọn. Kết quả cuối cùng là kết quả của phương pháp được chọn.

Trong trường hợp kết quả của phương pháp được chọn và các phương pháp kiểm tra khác có kết quả chênh lệch quá lớn thì phải kiểm tra lại các thông tin thị trường thu thập được, kiểm tra cách thức tính toán bảo đảm là không sai lệch. Nếu kết quả vẫn không thay đổi thì phải điều tra thị trường lại và chọn phương pháp thẩm định giá khác phù hợp hơn.

Thẩm định giá bất động sản

1.Một BĐS (bao gồm cả nhà và đất) tạo ra thu nhập ròng trung bình hàng năm là 200. theo tính toán giá trị của công trình trên đất là 1000. hãy xác định giá trị BĐS. biết tỉ lệ vốn hóa là 12%, vòng đời kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm.

Cần xem lại là tỷ suất vốn hoá toàn bộ (Ro) hay tỷ suất vốn hoá của đất (RL). Theo mình nghĩ khi đã cho vòng đời kinh tế của công trình thì tỷ suất vốn hoá đó là tỷ suất vốn hoá của đất.

- Nếu 12% là tỷ suất vốn hoá toàn bộ (Ro) thì giải như cách của bác thanhhai.

- Nếu 12% là tỷ suất vốn hoá của công trình (RL) thì dùng kỹ thuật vốn hoá phần dư để tính giá trị công trình.

Kỹ thuật vốn hoá phần dư như sau:

+ Tính thu nhập của công trình.

+ Lấy thu nhập toàn bộ trừ thu nhập của công trình để có thu nhập từ đất.

+ Vốn hoá thu nhập từ đất để có giá trị của đất.

+ Cộng giá trị của đất với giá trị của công trình để có giá trị bất động sản.

Cách tính:

Tỷ suất vốn hoá của công trình: thường được tình theo công thức: RB = i + d; trong đó i là lãi suất ngân hàng thương mại; d là tỷ lệ khấu hao.

Già sử lãi suất ngân hàng thương mại là 7,6%, tỷ lệ khấu hao = 1 /50 năm = 2%

RB = 7,6% + 2% = 9,6%

- Thu nhập từ công trình: IB = VB * RB = 1000 * 9,6 = 96

- Thu nhập còn lại từ đất: IL = Io - IB = 200 - 96 = 104

- Vốn hoá thu nhập từ đất: VL = IL / RL = 104 /12% = 867

- Công với giá trị công trình: Vo = VB + VL = 1000 + 867 = 1.867

Như vậy giá trị bất động sản là 1.867.

Đây chỉ là cách giải tham khảo vì yếu tố tỷ suất vốn hoá công trình phải ước tính.

40*0.8 = 32tr/12th = 1,5tr

4 – 4*0.5 = 2tr/month 4*12 = 48tr

4tr/month tr = 2 tr/month = 10tr. 20%

1 nam sau thu lai dc 30tr.

V = I/R.

10tr + 32tr = 42 tr.

2.BĐS A cần TĐG có các đặc điểm như sau:

Diện tích đất 300 m 2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.

Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng kết cấu bêtông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2 , tình trang hao mòn của các kết cấu chính như sau: móng hao mòn 32%, tường hao mòn 44%, sàn hao mòn 36%, mái hao mòn 44%.

Tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14%.

Hãy tính giá thị trường BĐS?

• Được biết:

1/ Có một lô đất trống ở cạnh đó diện tích 250 m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1994 vừa được bán với giá 2.375.500.000 đ.

2/ Có một lô đất trống cách bất động sản thẩm định giá 80m, diện tích 350 m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ ngày 1/7/2005, vị trí thuận lợi hơn bất động sản thẩm định giá, vừa được bán với giá 1.575.000.000 đ.

3/ Có một lô đất trống cách bất động sản thẩm định giá 100m, diện tích 280 m2, có vị trí kém thuận lơi hơn, bị tóp hậu, đang rao bán với giá 3.542.000.000 đ. Giá có thương lượng giảm 10%

Thông tin thu thập trên thị trường :

Về hình dáng :

- Vuông vức : 100%

- Tóp hậu : 90%

- Nở hậu : 110%

Về quy mô diện tích :

- 200 – 300m2 : 100 %

- 300 – 400m2 : 90%

- Trên 400m2 : 80%

Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 8.500.000 đ/ m2.

• Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.800.000 đ/m2 .

• Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 17.000,000 đ, hệ thống vệ sinh 16.000.000 đ.

bài tập này nên làm theo 2 phương pháp chi phí và pp so sánh

pp chi phí

chất lượng còn lại của bất động sản A là (32*8+44*18+36*16+44*14)/(8+18+16+14)=40%

còn lại thì làm theo pp so sánh. lười quá không muốn làm nữa

PP chi phí có 4 bước:

1_ Ướt tính giá trị lô đất trống: theo như đề bài thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

Theo cá nhân mình thấy: so sánh 1 có số lần điều chỉnh là 1 lần, vị trí nằm cạnh BĐS cần thẩm định giá, với lại ko nằm trong diện có vị trí thuận lợi, hay kém thuận lợi so với BĐS TĐG cho nên mình chọn mức giá chỉ dẫn là mức giá khu đất SS1 = 13 752 nghìn đồng / m2.

Giá trị lô đất là: 13 750 x 300 = 4 125 600 nghìn đồng.

2_ Ướt tính chi phí xây dựng công trình:

17 + 16 + 1,8 x 120 = 249 triệu đồng

3_ Ướt tính hao mòn tích lũy:

tỉ lệ hao mòn =(32%x8% + 44%x18% + 36%x16% + 44% x 14%) : (8%+18%+16%+14%)

<=> tỉ lệ hao mòn là 40%

hao mòn tích lũy là 40% x 1,8 x 120 = 86,4 triệu đồng.

4_ Giá trị bất động sản = giá trị đất trống + chi phí xây dựng công trình - Hao mòn tích lũy

= 4125,600 + 249 - 86,4 = 4288,2 triệu đồng

Phương pháp so sánh

So sánh 1: Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất: phải nộp 50% tiền sử dụng đất trên toàn bộ khu đất do sử dụng đất ổn định từ năm 1994

250m2 x 50% x 8.500.000 đồng/m2 = 1.062.500.000 đồng

Giá trị lô đất sau khi đã đóng thuế:

1.062.500.000 + 2.375.500.000 = 3.438.000.000 đồng

Đơn giá quyền sử dụng đất: 3.438.000.000/250 = 13.752.000 đồng/m2

So sánh 2: Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất: phải nộp 100% tiền sử dụng đất do sử dụng đất ổn định từ năm 2005

350m2 x 8.500.000 đồng/m2 = 2.975.000.000 đồng

Giá trị lô đất: 2.975.000.000 + 1.575.000.000 = 4.550.000.000 đồng

Đơn giá quyền sử dụng đất: 4.550.000.000/350 = 13.000.000 đồng/m2

So sánh 3: Giá đất sau khi giảm 10% = 3.187.800.000 đồng

Đơn giá quyền sử dụng đất: 3.187.800.000/280 = 11.385.000 đồng/m2

Điều chỉnh giá đất:

Hình dạng đất: tài sản so sánh 3 có hình dáng tóp hậu do đó diều chỉnh tăng 10%

Quy mô diện tích: tài sản so sánh 2 có quy mô diện tích lớn hơn 300m2 do đó điều chỉnh tăng 10%

Đơn giá đất sau khi điều chỉnh:

So sánh 1: 13.752.000 đồng/m2

So sánh 2: 14.300.000 đồng/m2

So sánh 3: 12.523.500 đồng/m2

Đơn giá đất bình quân: 13.525.166 đồng/m2

Tài sản thẩm định giá

Chất lượng công trình còn lại:

((68%x8%) + (56%x18%) + ( 64%x16%) + (56%x14))/ (8% + 18% + 16% + 14%) = 60%

Giá trị công trình: 120m2 x 60% x 1.800.000 đồng/m2 = 129.600.000 đồng

Giá trị công trình sau khi trừ chi phí khắc phục tình trạng lạc lậu:

129.600.000 - 17.000.000 - 16.000.000 = 96.600.000 đồng

Giá trị đất = 300m2 x 13.525.166 đồng/m2 = 4.057.549.800 đồng

Giá trị tài sản thẩm định = 4.057.549.800 + 96.600.000 = 4.154.149.800 đồng

3.Thẩm định giá bất động sản (quyền sử dụng đất) cho mục đích mua bán với các thông tin sau:
> Bất động sản thẩm định có vị trí hẻm rộng 12m
> Diện tích 250 m2 (R: 10m x D: 25m)
> Cách mặt tiền đường 100m.
> Hình dáng vuông vức.
Thu thập trên thị trường có những tài sản so sánh sau:
- Bất động sản 1 nằm ở hẻm rộng 8m, cách mặt tiền đường 80m, có diện tích 180 m2 (R: 8m x D: 22,5m). Ssxd 200 m2, nhà kết cấu 2 tầng khung BTCT, mái BTCT lát gói, tường gạch, nền gạch Granit, nội thất khá, Chất lượng còn lại 80%, có thêm sân vườn , bể bơi, gara ôtô trị giá 360 triệu đồng. Bán 7.201.000.000 đồng
- Bất động sản 2 nằm ở hẻm rộng 8m, cách mặt tiền đường 100m, diện tích 100 m2 (R: 4m x D: 25m), Ssxd 110m2. Nhà ở 2 tầng, kết cấu khung sàn BTCT, tường gạch, mái tole màu, nền lát gạch ceramic. CLCL 75%. Bán 3.547.000.000 đ
- Bất động sản 3 nằm ở hẻm rộng 5m cách mặt tiền đường 90m. Diện tích 250m2 (R: 5m x D: 50m). Ssxd 200 m2. Nhà 2 tầng, kết cấu khung sàn BTCT, mái gói, tường gạch. Tầng 1 lát đá granite. CLCL 70%. Bán 6.115.000.000 đồng
- Bất động sản 4 nằm ở hẻm rộng 4m cách mặt tiền 85m. Diện tích 120 m2 tiếp giáp hẻm rộng 6,2m. Phía sau tóp hậu còn 5,8m. Dài 20m. Ssxd 160m2. Nhà ở 2 tầng khung sàn BTCT, tường gạch mái gói, nền lát đá granit. CLCL 70%. Bán 2.982.000.000đ.
Đươc biết. các thông tin trên thị trường như sau:
1. Đơn giá xây dựng của:
+BĐS1: 4.000.000 đ/m2
+BĐS2: 3.000.000 đ/m2
+BĐS3: 3.500.000 đ/m2
+BĐS4: 3.800.000 đ/m2
2. Quy mô:
+Từ 60m2 – 100m2: 100%
+Từ 100m2 – 200m2: 95%
+Từ 200m2 – 500m2: 90%

3. Chiều rộng:
+Từ 3,8m – 4m: 100%
+Từ4 – 6m: 105%
+Trên 6- 12m: 110%
4. Chiều dài:
+<= 25m : 100%
+Từ 26 – 50m: 80%
+Từ 51 trở đi: 60%

5. Hình dáng:
+Vuông vức: 100%
+Nở hậu: 110%
+Tóp hậu: 90%
6. Khoảng cách so với MT:
+<= 50m: 100%
+Trên 50 – 100m: 95%
7. Độ rộng của hẻm:
+Hẻm 3-5m, giá đất bằng 80% so với giá đất hẻm rộng 8m
+Hẻm 8m giá đất bằng 80% giá đất hẻm rộng 12m

1. Xác định tổng quát

- Tài sản cần thẩm định giá: lô đất trống

- Thời điểm thẩm định giá: tháng 01/2009

- Mục đích thẩm định giá: mua bán

- Cơ sở thẩm định giá: giá trị thị trường

- Phương pháp thẩm định giá: phương pháp so sánh

- Đặc điểm tài sản:

+ Diện tích: 250m² (10m x 25m)

+ Vị trí: nằm trong hẻm 12m, cách mặt tiền 100m

+ Hình dáng: vuông vức

2. Thu thập thông tin

- Thông tin về xây dựng:

- Thông tin thị trường:

3. Lựa chọn đơn vị so sánh: đơn vị so sánh chuẩn là Đơn giá quyền SD đất /m2

Tính đơn giá quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh.

Bất động sản 1:

Giá bán: 7.201.000.000 đ

Giá trị nhà: 200m2 x 4 trđ x 80% 640.000.000 đ

Bể bơi, sân vườn 360.000.000 đ

Giá trị quyền sử dụng đất 6.201.000.000 đ

Đơn giá quyền sử dụng đất 34.450.000 đ

Bất động sản 2:

Giá bán: 3.547.000.000 đ

Giá trị nhà: 110m2 x 3 trđ x 75% 247.500.000 đ

Giá trị quyền sử dụng đất 3.299.500.000 đ

Đơn giá quyền sử dụng đất 32.995.000 đ

Bất động sản 3:

Giá bán: 6.115.000.000 đ

Giá trị nhà: 200m2 x 3,5trđ x 70% 490.000.000 đ

Giá trị quyền sử dụng đất 5.625.000.000 đ

Đơn giá quyền sử dụng đất 22.500.000 đ

Bất động sản 4:

Giá bán: 2.982.000.000 đ

Giá trị nhà: 160m2 x 3,8 trđ x 70% 425.600.000 đ

Giá trị quyền sử dụng đất 2.556.400.000 đ

Đơn giá quyền sử dụng đất 21.303.300 đ

4-Phân tích thông tin và xây dựng bảng so sánh

a. Qui mô diện tích: bất động sản so sánh 3 có diện tích tương đương với bất động sản cần thẩm định giá nên không cần điều chỉnh.

- Bất động sản so sánh 1 có diện tích 180m2 có tỷ lệ là 95%, so với 90% của BĐS cần thẩm định giá. Tỷ lệ điều chỉnh là (90% - 95%)/ 90% = - 5,26%, mức điều chỉnh theo giá trị là: 34.450.000 đ x -5,26% = -1.813.158 đ

- Tương tự đối với bất động sản so sánh 2 có tỷ lệ điều chỉnh là -10%, mức điều chỉnh theo giá trị là -3.299.500 đ

- Bất động sản so sánh 4 có tỷ lệ điều chỉnh là -5,26%, mức điều chỉnh theo giá trị là -1.121.211 đ.

b. Chiều rộng lô đất: bất động sản 1 và bất động sản 4 có chiều rộng lô đất năm trong khoảng >6m có tỷ lệ 110%, tương đương với bất động sản cần thẩm định giá nên không cần điều chỉnh. Điều chỉnh các bất động sản sau:

- Bất động sản 2 chiều rộng là 4m có tỷ lệ là 100%. Tỷ lệ điều chỉnh là (110% - 100%) / 100% = + 10%, mức điều chỉnh là: 32.995.500 đ x 10% = + 3.299.500 đ.

- Bất động sản 3 chiều rộng là 5m có tỷ lệ là 105%. Tỷ lệ điều chỉnh là (110% - 105%) / 105% = + 4,76%%, mức điều chỉnh là: 22.500.000 đ x 4,76% = + 1.071.429 đ.

c. Chiều dài lô đất: đơn giá quyền sử dụng đất giảm theo chiều theo một tỷ lệ nhất định, do vậy cần tính tỷ lệ giảm bình quân cho cả lô đất.

- BĐS 1 chiều dài 22,5m, BĐS 2 chiều dài 25m, BĐS 4 chiều dài 20m nằm trong khoảng có tỷ lệ là 100% tương đương với BĐD cần thẩm định .

- BĐS 3 chiều dài 50m có 25m đầu tỷ lệ 100%, 25 mét tiếp có tỷ lệ 80%. Tỷ lệ bình quân cả lô đất là: (25m x 100% + 25m x 80%) / 50m = 90%. Tỷ lệ điều chỉnh của BĐS 3 là (100% - 90%) / 90% = 11,11%. Mức điều chỉnh là: 22.500.000đ x 11,11% = 2.500.000đ

d. Hình dáng lô đất:

- BĐS 1, 2, 3 có hình dáng vuông vức tương đương BĐS cần thẩm định giá nên không cần điều chỉnh.

- BĐS 4 hình dáng tóp hậu có tỷ lệ là 90%. Tỷ lệ điều chỉnh là (100%- 90%)/90% = 11,11%. Mức điều chỉnh là 21.303. 300 x 11,11% = 2.367.000 đ

e. Khoảng cách so với mặt tiền đường: cả 4 bất động sản so sánh đều nằm trong khoảng cách từ 50m đến 100m tương đương với bất động sản cần thẩm định nên không cần điều chỉnh.

f. Độ rộng của hẻm:

Lấy hẻm 12m của bất động sản cần thẩm định giá làm chuẩn, có tỷ lệ 100%

- BĐS 2, 3 nằm trong hẻm 8 m có tỷ lệ là 80%. Tỷ lệ điều chỉnh là (100% - 80%)/80% = 25%.

- BĐS 3, 4 nằm trong hẻm 4m và 5m có tỷ lệ là 80% x 80% = 64%. Tỷ lệ điều chỉnh là (100% - 64%) / 64% = 56,25%

5. Điều chỉnh

Các yếu tố điều chỉnh theo đề bài đưa ra là các yếu tố liên quan đến vị trí và đặc điểm của bất động sản. Các yếu tố này gắn liền với bất động sản nên có quan hệ tương tác lẫn nhau. Các mức điều chỉnh được tính bằng cách nhân tỷ lệ điều chỉnh với đơn giá quyền sử dụng đất.

Yếu tố so sánh	TS cần thẩm định	Tài sản So sánh 1	Tài sản So sánh 2	Tài sản So sánh 3	Tài sản So sánh 4
A. Giá Q SD đất		6.201.000.000	3.299.500.000	5.625.000.000	2.556.400.000
B. Tổng DT đất	250m2	180m2	100m2	250m2	120m2
C. Giá đvị SS chuần		34.450.000	32.995.000	22.500.000	21.303.300
D. Điều chỉnh
a. Qui mô	250m2	180m2	100m2	250m2	120m2
Tỷ lệ	90%	95%	100%	90%	95%
Tỷ lệ điều chỉnh		- 5,26%	- 10%	-	- 5,26%

Mức điều chỉnh		- 1.813.158	- 3.299.500		- 1.121.211
b . Chiều rộng	10m	8m	4m	5m	6,2m
Tỷ lệ	110%	110%	100%	105%	110%
Tỷ lệ điều chỉnh		-	+ 10%	+ 4,76%	-
Mức điều chỉnh		-	3.299. 500	1.071.429	-
c. Chiều dài lô đất	25m	22,5m	25m	50m	20m
Tỷ lệ	100%	100%	100%	90%	100%
Tỷ lệ điều chỉnh		-	-	11,11%	-
Mức điều chỉnh		-	-	2.500.000	-
d. Hình dáng lô đất	vuông	vuông	vuông	vuông	tóp hậu
Tỷ lệ	100%	100%	100%	100%	90%
Tỷ lệ điều chỉnh		-	-	-	11,11%
Mức điều chỉnh		-	-	-	2.365.890
e. Cách mặt tiền	100m	80m	100m	90m	85m
Tỷ lệ	100%	100%	100%	100%	100%
f. Độ rộng hẻm	Hẻm 12m	Hẻm 8m	Hẻm 8m	Hẻm 5m	Hẻm 4m
Tỷ lệ	100%	80%	80%	64%	64%
Tỷ lệ điều chỉnh		25%	25%	56,25%	56,25%
Mức điều chỉnh		8.612.500	8.248.750	12.656.250	11.982.938
E. Mức giá chỉ dẫn		41.249.342	41.243.750	38.727.679	34.531.727
Làm tròn		41,25 trđ	44,24 trđ	38.73 trđ	34,53 trđ
F. Thống nhất mức giá chỉ dẫn.
- Số lần điều chỉnh		2	3	3	3
- Tổng giá trị điều chỉnh thuần		6,8 trđ	8,25 trđ	16,23 trđ	13,23 trđ
Tỷ lệ / giá đơn vị SS chuần		19,74%	25%	72,12%	62,10%
- Tổng giá trị điều chỉnh gộp		10,425 trđ	14,85 trđ	16,23 trđ	15.47 trđ
Tỷ lệ / giá đơn vị SS chuần		30,26%	45%	72,12%	72,62%

6. Thống nhất mức giá chỉ dẫn cho tài sản cần thẩm định giá
- Mức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng 34,53 triệu đến 44,24 trđ. Thẩm định viên chọn mức giá chỉ dẫn cho tài sản cần thẩm định giá dựa trên số lần điều chỉnh ít nhất và tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất để đưa ra mức giá cho lô đất cần thẩm định.
- Xét toàn bộ các bất động sản so sánh, bất động sản so sánh 1 với mức giá điều chỉnh thuần là 6,8 tr có số lần điều chỉnh ít nhất (2 lần) và có mức điều chỉnh gộp thấp nhất (10,425 tr). Do vậy, tài sản SS1 được xem là tương đồng nhất với tài sản thẩm định.
Mức giá chỉ dẫn được đưa ra cho lô đất thẩm định là 41,25 triệu đồng/m2.

7. Ước tính giá trị thị trường cho tài sản cần thẩm định giá.
Giá trị thị trường cho lô đất cần thẩm định giá là:
250m2 x 41,25 trđ/m2 = 10.312,5 triệu đồng.
Làm tròn: 10.300 triệu đồng
Kết luận: Lô đất …… có diện tích 250m2 nằm trong hẻm 12m cách mặt tiền đường 100m có giá trị thị trường tại thời điểm tháng 01/2009 là:
10.300 triệu đồng
(Mười tỷ ba trăm triệu đồng)

Nhận xét:

Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 07 - Phương pháp so sánh mới ban hành thì có các điểm mới mà các bạn cần lưu ý.

1- Tỷ lệ điều chỉnh: khi các bạn sử dụng thông tin thị trường có sẵn, ví dụ như các thông tin về qui mô, chiều rộng, chiều dài ... theo một tỷ lệ cho sẵn, thì các bạn phải tính tỷ lệ điều chỉnh chứ không sử dụng tỷ lệ chênh lệch trực tiếp từ các tỷ lệ đã cho. ]

Tỷ lệ điều chỉnh = (TS thẩm định - TS so sánh) / TS so sánh

2- Khi chọn mức giá chỉ dẫn các bạn không tính giá bình quân như trước đây nữa, mà các bạn phải chọn lựa ra một mức giá từ các mức giá chỉ dẫn của các TS so sánh. Mức giá được chọn qua các tiêu chí:

- Số lần điều chỉnh ít nhất.

- Tổng số điều chỉnh thuần nhỏ nhất (chênh lệch giữa mức giá điều chỉnh cuối cùng và mức giá chuẩn ban đầu).

- Tổng số điều chỉnh gộp nhỏ nhất (cộng trị tuyệt đối của các mức điều chỉnh).

3- Nguyên tắc khống chế của tiêu chuẩn đưa ra là mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh không được chênh lệch quá 10%. Điều này có nghĩa là tài sản 4 có mức chênh lệch so với tài sản 1 trên 10% (41,25tr - 34,53tr) / 41,25tr = 16,29% sẽ không được sử dụng làm tài sản so sánh.

ông B đồng ý mua tài sản ông A là 2 tỉ đồng,với lãi suất mong muốín là 15%/năm.Hỏi ông B phải cho thuê với gía hàng năm là bao nhiêu? ai giải giùm e bài này với.khó quá ah!!!

Tiền cho thuê hàng năm để có thu nhập với lãi suất mong muốn15% được tính theo công thức:

I = V * R = 2.000 * 15% = 300 trđ /năm

BDS thẩm định là khu nhà xưởng, diện tích 20.000m2, hiện là đất trống. hãy tính giá trị thị trường khu đất này . Được biết:
a/ khu đất này theo quy hoạch dự kiến là khu dân cư, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%. Cũng theo quy hoạch 50% diện tíhc đất thương phẩm dành cho xây dựng chung cư 8 tầng, 50% dành cho phân lô, bán nền với 40 nền nhà liên kế có diện tích 90m2/nền và 10 nền nhà biệt thự có diện tích 240m2/nền.
-Giá bán căn hộ chung cư bình quân 4.500.000đ/m2 chưa có VAT, diện tích căn hộ chung cư bán được bằng 75% tổng diện tích sản xây dựng.
-giá bán nền đất theo giá đất phù hợp ở thị trường khu vực đó

Qua thu thập có 3 BDS ở các dự án gần cận khu vực đất này vừa giao dịhc thành công:
-BDS1 có diện tích 80m2, diện tích sản xây dựng 120m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sản,mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90%, vừa bán giá 594.000.000. đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.800.000đ/m2
-BDS2 có diện tích đất 180m2, diện tích sản xây dựng 180m2, nhà 2 tầng có kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, mái ngói, tưởng gạch, tầng trệt lát gạch granite. lầu 1 lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 85% , vừa bán với giá 1.170.000.000đ. đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.000.000đ/m2
-BDS3 có diện tích đất 240m2, diện tích sản xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ,chất lượng còn lại 95% vừa bán với giá 1.498.000.000đ. đơn giá xây dựng mới nhà tượng tự 2.200.000đ/m2

b/Chi phí phát triển:
-đầu tư hạ tầng bình quân 250.000đ/m2
-quy hoạch 500.000.000đ
xây dựng chung cư bình quân 2.500.000đ/m2
vay ngân hàng 50%chi phí xây dựng chung cư, thời hạn vay 1 năm, lãi suất 10%/năm
-chi về bán 1%doanh thu
lãi cho nhà đầu tư 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
- giá đất theo quy định NN tại khu vực này: đất ở 2.000.000đ/m2 , đất sản xuất phi nông nghiệp 1.200.000đ/m2

Em vừa làm thử, các bác xem em làm đúng không ạh!!!!! ^^
Diện tích đất XD 12.000m2 :
+ 6.000 m2 xây dựng chung cư
+ 6.000 m2 phân lô bán nền -- 40 nền nhà liên kế (90m2) và 10 nền biệt thự (240m2)

A/ Xác định đơn giá quyền sử dụng đất phân lô bán nền :
BDS1: Giá trị quyền sử dụng đất= giá trị BDS- Giá trị còn lại công trình trên đất-đền bù
= 594.000.000 -(1.800.000x120)x90% = 399.600.000 (đ)
đơn giá quyền sử dụng đất BDS1: 399.600.000/80m2 = 4.995.000 (đ/m2)
Tương tự trên ta có :
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS2 : 4.800.000(đ/m2)
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS3 : 4.500.000(đ/m2)

Nhận xét :
* Đất nền nhà liên kế có diện tích tương tự BDS1 à đơn giá quyền sử dụng đất của đất nền nhà liên kế là 4.995.000(đ/m2)
* Đất nền nhà biệt thự có diện tích tượng tự BDS3 à đơn giá quyền sử dựng đất của đất nền nhà biệt thự là 4.500.000(đ/m2)


B/ Ước tính doanh thu :

(4.500.000 x6000x8x75%)+(40x90x4.995.000)+(10x240x4.500.000)= 190,782 tỷ

C/ Chi phí :

- Đầu tư hạ tầng (250.000đ/m2x12.000) = 3tỷ
- Quy hoạch 0,5 tỷ
- Chi phí xây dựng chung cư (2.500.000x6000x8)= 120tỷ
- Lãi vay (120x50%)x10%= 6tỷ
- Tiền chuyển mục đích SD đất (2.000.000-1.200.000)x12.000= 9,6tỷ
- Chi về bán (190,782 tỷ x 1%)= 1,90782 tỷ
- Lãi nhà đầu tư ( X+3+0,5+9,6)x20% ( với X là giá trị khu đất)
Tổng chi phí : 143,62782 tỷ+ 0,2X

Giá trị khu đất: X= 190,782 – ( 143,62782+0,2X) à X= 39,29515 tỷ

Em chỉnh sửa lại đây, các bác xem rùi góp ý thêm cho em^^ ( khổ thân em, gà quá đi thôi ^^)

Diện tích đất XD 12.000m2:
+ 6.000 m2 xây dựng chung cư
+ 6.000 m2 phân lô bán nền -- 40 nền nhà liên kế (90m2) và 10 nền biệt thự (240m2)

A/ Xác định đơn giá quyền sử dụng đất phân lô bán nền :
BDS1: Giá trị quyền sử dụng đất= giá trị BDS- Giá trị còn lại công trình trên đất-đền bù
= 594.000.000 -(1.800.000x120)x90% = 399.600.000 (đ)
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS1: 399.600.000/80m2= 4.995.000 (đ/m2)

Tương tự trên ta có :
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS2 : 4.800.000(đ/m2)
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS3 : 4.500.000(đ/m2)

Nhận xét :
* Đất nền nhà liên kế có diện tích tương tự BDS1 à đơn giá quyền sử dụng đất của đất nền nhà liên kế là 4.995.000(đ/m2)
* Đất nền nhà biệt thự có diện tích tượng tự BDS3 à đơn giá quyền sử dựng đất của đất nền nhà biệt thự là 4.500.000(đ/m2)


B/ Ước tính doanh thu :

(4.500.000 x6000x8x75%)+(40x90x4.995.000)+(10x240x4.500.000)= 190,782 tỷ

C/ Chi phí :

- Đầu tư hạ tầng: (250.000đ/m2x12.000) = 3 tỷ
- Quy hoạch 0,5 tỷ
- Chi phí xây dựng chung cư:(2.500.000x6000x8) = 120tỷ
- Lãi vay: (120x50%)x10% = 6tỷ
- Tiền chuyển mục đích SD đất:
(2.000.000-1.200.000)x20.000 =16tỷ
- Chi về bán (190,782 tỷ x 1%) = 1,90782 tỷ
- Lãi nhà đầu tư ( X+3+0,5+16)x20% ( với X là giá trị khu đất)
Tổng chi phí : 151,30782 tỷ + 0,2X

Giá trị khu đất: X= 190,782 -( 151,30782+0,2X)
-> X= 32,89515 tỷ