GIAO DỊCH MUA BÁN NHÀ Ở

A. Mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

1. Về hồ sơ mua bán nhà ở nộp cho cơ quan quản lý nhà ở bao gồm:

- Hợp đồng mua bán có chứng nhận của công chứng Nhà nước

- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở…

- Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (do cơ quan quản lý nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ).

Đối với cá nhân là người Việt kiều còn phải kèm theo giấy tờ như: bản sao Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam

2. Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở:

- Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tuỳ thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.

- Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức).

Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.

- Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

- Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

- Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

Theo quy định của pháp luật, các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng địa phương.

B. Mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất ở

1. Về hồ sơ mua bán bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của Luật nhà ở (chỉ có quyền sở hữu nhà ở trên đất của người khác như xây dựng nhà ở trên đất thuê, đất mượn);

- Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứng Nhà nước;

- Bản kê khai nộp lệ phí trước bạ nhà ở.

Đối với cá nhân là người Việt kiều còn phải kèm theo giấy tờ như: bản sao Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam

2. Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở

Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở trong trường hợp này được thực hiện như quy định đối với trường hợp mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở nêu tại phần a trên đây.

Trong trường hợp này bên bán không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất mà bên mua chỉ phải nộp lệ phí trước bạ (bằng 1% giá trị nhà ở theo quy định).

Người mua chỉ được quyền sở hữu nhà ở theo thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

VẤN ĐỀ LƯU Ý: Hướng dẫn trên đây chỉ mang tính quy định chung. Căn cứ vào tình hình cụ thể, các địa phương hoặc Ngân hàng sẽ ban hành quy trình cụ thể để áp dụng cho từng trường hợp. Do vậy, những người có nhu cầu nên đến cơ quan quản lý nhà ở nơi có nhà ở hoặc Ngân hàng nơi cần vay tiền để được giải thích và hướng dẫn cụ thể hơn.

Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất

1. Phải đi tìm nhà/đất mình ưng ý giai đoạn này là một giai đoạn khó khăn vì nhu cầu là vô hạn còn tiền bạc thì có hạn. Khi tìm đất đai nhà cửa nên chú ý những điểm sau

- Tính pháp lý của miếng đất hoặc căn nhà (Sổ đỏ, Sổ hồng …) Trước kia thì nếu là đất thì được cấp một quyển sổ chứng nhận quyền sử dụng đất, còn nhà thì có sổ hồng. Nhưng sau này thì chỉ cấp sổ đỏ và nhà cửa sẻ được ghi thêm trong sổ này là tài sản kèm theo đất. Nếu nhà đất có các giấy tờ trên thì về mặt pháp lý là được .
- Khi giấy tờ đã đủ rồi thì bạn nên tìm hiểu về tình hình qui hoạch của đất hoặc nhà mà mình muốn mua. Tốt nhất là lên phòng quản lý đô thị của quận hoặc huyện để xin phiếu trả lời qui hoạch giấy tờ kèm theo bao gồm (photo bản vẽ vị trí, photo sổ đỏ, sổ hồng) thông thường thì 1 tuần sau sẻ có trả lời.
- Tiếp theo là xem về tình hình tranh chấp của bất động sản bạn muốn mua. Tốt nhất là nên hỏi ở phường. Tuy nhiên còn một số vấn đề khác ví dụ: nhiều người đứng tên miếng đất đó nhưng một trong số họ đã qua đời, hoặc không muốn bán ….
- Con hẻm mà bạn sẻ ở ( nếu có ). Nếu là hẻm cụt thì thông thường yên tỉnh và an ninh, còn hẻm thông thì dể buôn bán nhưng sẻ phức tạp hơn và ồn ào hơn. Xu hướng hiện nay nên chọn những con hẻm mà xe hơi vào được. Nên chú ý đến lộ giới của con hẻm khoan quan tâm nhiều đến cơ sở hạ tầng của nó vì nhà nước có chủ trương qui hoạch hẻm vì vậy từ từ cơ sở hạ tầng của nó cũng sẻ được hoàn thiện, hoặc nếu khu dân cư tương đối thì tổ dân phố sẻ có cách để cải tạo con hẻm.
- Đất có cứng không, dể xây nhà không, nếu có ép cọc thì ép mấy m. Cái này nên tham khảo các nhà hàng xóm, chú ý các căn nhà kế mình xem thử có bị lún hay không, chú ý xem họ đã xây dựng như thế nào.
- Điện nước, nước máy hay nước giếng nếu là nước giếng thì có sinh hoạt được không, có bị nhiểm phèn hay không ? Tốt nhất thì nên tham khảo hàng xóm.
- Tình hình dân cư xung quanh tốt nhất nên bỏ thời gian khoảng 1 -2 ngày lên trên đó ăn cơm hoặc uống cafe choi bời gì đó để xem. Xem thử phường nằm ở đâu, uỷ ban nhân dân nằm ở đâu, đồn công an năm ở đâu, trường học, chợ …. => sẻ có một cái nhìn tòan diện hơn về môi trường sống xung quanh mình.
- Cố gắng tìm hiểu tất cả những vấn đề nào mà minh cho la cần thiết đối vời mình.
2. Sau khi thấy mọi thứ đã ổn với mình rồi thì đến tiết mục trả giá, thông thương thì người rao bán nhà họ hay nói thách để việc trả giá được tiến hành gọn gàng và nhanh nhẹ mình nên khảo giá ở một số khu vực lân cận gần gần đó, hoặc có so sánh với một số chổ khác mà mình đã tìm đó là lý do tại sao mình phải đi tìm mới mua được. Người bán họ cũng đâu muốn bán rẻ cho mình, còn bạn cũng đâu muốn mua mắc vì vậy khi trả giá đòi hỏi bạn cũng có một số kinh nghiệm về các khu vực tương tự hoặc lân cận đó. Cũng nên tìm hiểu về hoàn cảnh của người bán để bạn có thể đạt được một cái giá tốt nhất khi trả giá. Khi trả giá không nên nóng vội cứ từ từ vì đôi khi bạn cũng phải có duyên với miếng đất đó thì mới mua được nửa. Ví dụ bạn đưa ra một giá của bạn thì nên chờ để xem xét tình hình ….. không nên nóng vội rất dễ bị hớ. Chỉ trừ đất dự án thì giá cả tương đối ổn định còn đa số còn lại là phải trả giá. Không có gì phải ngại khi trả giá thấp hơn giá rao bán > 100 triệu. Dĩ nhiên cũng tùy thuộc vào kinh nghiệm của bạn nữa.

3. Sau khi trả giá xong thì đến tiết mục đặt cọc bạn sẻ đặt cọc cho bên bán một số tiền. 2 bên sẻ làm một hợp đồng đặt cọc cái này kí tay. Nếu bạn không tin tưởng nên thuyết phục họ ra phường để làm chứng còn không thì nhờ dịch vụ làm giúp. Còn nếu tin tưởng rồi thì chỉ cần chữ kí của 2 bên là được. Những việc liên quan đến giấy tờ bạn nên chú ý đến tình pháp lý của nó theo mình biết thì luật dân sự công nhận những hợp đồng tay này như là bằng chứng nếu có chữ kí của người thứ 3 ( người làm chứng). Sau khi đặt cọc xong 2 bên sẻ hẹn ngày giao dịch cụ thể.

4. Sau khi đặt cọc xong, thì bạn cùng bên bán ra phường đề làm giấy chuyển quyền sử dụng cho bất động sản, để phường chứng minh là bất động sản đó không bị tranh chấp. Hồ sơ kèm theo bao gồm Đơn xin xác nhận theo mẫu, kèm bản gốc chủ quyền nhà

5. Đúng giờ 2 bên sẻ ra phòng công chứng của nhà nước để công chứng hợp đồng mua bán, hợp đồng này bạn có thể nhờ trược tiếp nhân viên của phòng công chứng làm giúp hoặc mua mẫu của nhà nước để điền vào, khi đi công chứng nhớ mang theo Bản gốc + sao: giấy tờ nhà, tùy thân (CMND, HK, kết hôn,…), Mang theo bản gốc: giấy tờ nhà, tùy thân CMND, HK, kết hôn,…). Thông thương trong hợp đồng mua bán giá của bất động sản sẻ nhỏ hơn nhiều so với giá thực tế mà bạn mua vì khi khai như vậy thuế trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất. Sau khi công chứng xong (lăn tay, kí tên …) thì bạn sẻ giữ một bản, bên bán sẻ giữ một bản, và phòng công chứng sẻ giử một bảng. Giai đoạn này là kết thúc quá trình mua ban giữa 2 bên và chuyển sang giai đoạn chuyển quyền sử dụng qua cho bạn. Lúc này bạn phải chuyền cho bên bán 90-95% số tiền. Số còn lại chỉ nhằm mục đích thúc cho bên bán làm giấy tờ nhanh hơn thôi.

6. Đóng thuế trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng, cái này tuỳ thỏa thuận của 2 bên thông thường thì bên bán sẻ chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất, còn bên mua sẻ chịu thuế trước bạ. Bên bán sẻ chịu 4%/Tổng giá trị BĐS theo giá NN quy định, bên mua sẻ chịu 1%/Tổng giá trị hợp đồng mua bán nhà. Giấy tờ mang theo bao gồm: TK trước bạ (2 bản), TK nộp thuế CQSDĐ, bản gốc + sao: Chủ quyền nhà, hợp đồng mua bán nhà đã công chứng, bản vẽ. Tối đa 5 ngày sau khi nhận hồ sơ bạn sẽ hoàn tất khâu này, và bạn sẽ nhận được biên lai thuế trước bạ.

7. Bước cuối cùng, đăng bộ và chuyển quyền sử dụng bất động sản qua tên bạn. Bạn sẻ đem Biên nhận hồ sơ theo mẫu (2 bản), bản gốc: TK trước bạ các đời, chủ quyền nhà, hợp đồng mua bán nhà đã công chứng, Bản vẽ, Thuế mới (Thuế trước bạ mình đã nộp) Hộ khẩu, Chứng minh nhân dân …. đến Phòng Quản lý đô thị quận huyện, ủy ban nhân dân quận huyện nơi mà bất động sản toạ lạc để làm thủ tục. Từ 1 đến 2 tuần sau khi nhận hồ sơ bạn sẻ có sổ đỏ, hồng … gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu của riêng bạn.