Cần xem lại là tỷ suất vốn hoá toàn bộ (Ro) hay tỷ suất vốn hoá của đất (RL). Theo mình nghĩ khi đã cho vòng đời kinh tế của công trình thì tỷ suất vốn hoá đó là tỷ suất vốn hoá của đất.
- Nếu 12% là tỷ suất vốn hoá toàn bộ (Ro) thì giải như cách của bác thanhhai.
- Nếu 12% là tỷ suất vốn hoá của công trình (RL) thì dùng kỹ thuật vốn hoá phần dư để tính giá trị công trình.
Kỹ thuật vốn hoá phần dư như sau:
+ Tính thu nhập của công trình.
+ Lấy thu nhập toàn bộ trừ thu nhập của công trình để có thu nhập từ đất.
+ Vốn hoá thu nhập từ đất để có giá trị của đất.
+ Cộng giá trị của đất với giá trị của công trình để có giá trị bất động sản.
Cách tính:
Tỷ suất vốn hoá của công trình: thường được tình theo công thức: RB = i + d; trong đó i là lãi suất ngân hàng thương mại; d là tỷ lệ khấu hao.
Già sử lãi suất ngân hàng thương mại là 7,6%, tỷ lệ khấu hao = 1 /50 năm = 2%
RB = 7,6% + 2% = 9,6%
- Thu nhập từ công trình: IB = VB * RB = 1000 * 9,6 = 96
- Thu nhập còn lại từ đất: IL = Io - IB = 200 - 96 = 104
- Vốn hoá thu nhập từ đất: VL = IL / RL = 104 /12% = 867
- Công với giá trị công trình: Vo = VB + VL = 1000 + 867 = 1.867
Như vậy giá trị bất động sản là 1.867.
Đây chỉ là cách giải tham khảo vì yếu tố tỷ suất vốn hoá công trình phải ước tính.
40*0.8 = 32tr/12th = 1,5tr
4 – 4*0.5 = 2tr/month 4*12 = 48tr
4tr/month tr = 2 tr/month = 10tr. 20%
1 nam sau thu lai dc 30tr.
V = I/R.
10tr + 32tr = 42 tr.
2.BĐS A cần TĐG có các đặc điểm như sau:
Diện tích đất 300 m 2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng kết cấu bêtông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2 , tình trang hao mòn của các kết cấu chính như sau: móng hao mòn 32%, tường hao mòn 44%, sàn hao mòn 36%, mái hao mòn 44%.
Tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14%.
Hãy tính giá thị trường BĐS?
• Được biết:
1/ Có một lô đất trống ở cạnh đó diện tích 250 m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1994 vừa được bán với giá 2.375.500.000 đ.
2/ Có một lô đất trống cách bất động sản thẩm định giá 80m, diện tích 350 m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ ngày 1/7/2005, vị trí thuận lợi hơn bất động sản thẩm định giá, vừa được bán với giá 1.575.000.000 đ.
3/ Có một lô đất trống cách bất động sản thẩm định giá 100m, diện tích 280 m2, có vị trí kém thuận lơi hơn, bị tóp hậu, đang rao bán với giá 3.542.000.000 đ. Giá có thương lượng giảm 10%
Thông tin thu thập trên thị trường :
Về hình dáng :
- Vuông vức : 100%
- Tóp hậu : 90%
- Nở hậu : 110%
Về quy mô diện tích :
- 200 – 300m2 : 100 %
- 300 – 400m2 : 90%
- Trên 400m2 : 80%
Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 8.500.000 đ/ m2.
• Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.800.000 đ/m2 .
• Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 17.000,000 đ, hệ thống vệ sinh 16.000.000 đ.
bài tập này nên làm theo 2 phương pháp chi phí và pp so sánh
pp chi phí
chất lượng còn lại của bất động sản A là (32*8+44*18+36*16+44*14)/(8+18+16+14)=40%
còn lại thì làm theo pp so sánh. lười quá không muốn làm nữa
PP chi phí có 4 bước:
1_ Ướt tính giá trị lô đất trống: theo như đề bài thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Theo cá nhân mình thấy: so sánh 1 có số lần điều chỉnh là 1 lần, vị trí nằm cạnh BĐS cần thẩm định giá, với lại ko nằm trong diện có vị trí thuận lợi, hay kém thuận lợi so với BĐS TĐG cho nên mình chọn mức giá chỉ dẫn là mức giá khu đất SS1 = 13 752 nghìn đồng / m2.
Giá trị lô đất là: 13 750 x 300 = 4 125 600 nghìn đồng.
2_ Ướt tính chi phí xây dựng công trình:
17 + 16 + 1,8 x 120 = 249 triệu đồng
3_ Ướt tính hao mòn tích lũy:
tỉ lệ hao mòn =(32%x8% + 44%x18% + 36%x16% + 44% x 14%) : (8%+18%+16%+14%)
<=> tỉ lệ hao mòn là 40%
hao mòn tích lũy là 40% x 1,8 x 120 = 86,4 triệu đồng.
4_ Giá trị bất động sản = giá trị đất trống + chi phí xây dựng công trình - Hao mòn tích lũy
= 4125,600 + 249 - 86,4 = 4288,2 triệu đồng
Phương pháp so sánh
So sánh 1: Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất: phải nộp 50% tiền sử dụng đất trên toàn bộ khu đất do sử dụng đất ổn định từ năm 1994
250m2 x 50% x 8.500.000 đồng/m2 = 1.062.500.000 đồng
Giá trị lô đất sau khi đã đóng thuế:
1.062.500.000 + 2.375.500.000 = 3.438.000.000 đồng
Đơn giá quyền sử dụng đất: 3.438.000.000/250 = 13.752.000 đồng/m2
So sánh 2: Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất: phải nộp 100% tiền sử dụng đất do sử dụng đất ổn định từ năm 2005
350m2 x 8.500.000 đồng/m2 = 2.975.000.000 đồng
Giá trị lô đất: 2.975.000.000 + 1.575.000.000 = 4.550.000.000 đồng
Đơn giá quyền sử dụng đất: 4.550.000.000/350 = 13.000.000 đồng/m2
So sánh 3: Giá đất sau khi giảm 10% = 3.187.800.000 đồng
Đơn giá quyền sử dụng đất: 3.187.800.000/280 = 11.385.000 đồng/m2
Điều chỉnh giá đất:
Hình dạng đất: tài sản so sánh 3 có hình dáng tóp hậu do đó diều chỉnh tăng 10%
Quy mô diện tích: tài sản so sánh 2 có quy mô diện tích lớn hơn 300m2 do đó điều chỉnh tăng 10%
Đơn giá đất sau khi điều chỉnh:
So sánh 1: 13.752.000 đồng/m2
So sánh 2: 14.300.000 đồng/m2
So sánh 3: 12.523.500 đồng/m2
Đơn giá đất bình quân: 13.525.166 đồng/m2
Tài sản thẩm định giá
Chất lượng công trình còn lại:
((68%x8%) + (56%x18%) + ( 64%x16%) + (56%x14))/ (8% + 18% + 16% + 14%) = 60%
Giá trị công trình: 120m2 x 60% x 1.800.000 đồng/m2 = 129.600.000 đồng
Giá trị công trình sau khi trừ chi phí khắc phục tình trạng lạc lậu:
129.600.000 - 17.000.000 - 16.000.000 = 96.600.000 đồng
Giá trị đất = 300m2 x 13.525.166 đồng/m2 = 4.057.549.800 đồng
Giá trị tài sản thẩm định = 4.057.549.800 + 96.600.000 = 4.154.149.800 đồng
3.Thẩm định giá bất động sản (quyền sử dụng đất) cho mục đích mua bán với các thông tin sau:
> Bất động sản thẩm định có vị trí hẻm rộng 12m
> Diện tích 250 m2 (R: 10m x D: 25m)
> Cách mặt tiền đường 100m.
> Hình dáng vuông vức.
Thu thập trên thị trường có những tài sản so sánh sau:
- Bất động sản 1 nằm ở hẻm rộng 8m, cách mặt tiền đường 80m, có diện tích 180 m2 (R: 8m x D: 22,5m). Ssxd 200 m2, nhà kết cấu 2 tầng khung BTCT, mái BTCT lát gói, tường gạch, nền gạch Granit, nội thất khá, Chất lượng còn lại 80%, có thêm sân vườn , bể bơi, gara ôtô trị giá 360 triệu đồng. Bán 7.201.000.000 đồng
- Bất động sản 2 nằm ở hẻm rộng 8m, cách mặt tiền đường 100m, diện tích 100 m2 (R: 4m x D: 25m), Ssxd 110m2. Nhà ở 2 tầng, kết cấu khung sàn BTCT, tường gạch, mái tole màu, nền lát gạch ceramic. CLCL 75%. Bán 3.547.000.000 đ
- Bất động sản 3 nằm ở hẻm rộng 5m cách mặt tiền đường 90m. Diện tích 250m2 (R: 5m x D: 50m). Ssxd 200 m2. Nhà 2 tầng, kết cấu khung sàn BTCT, mái gói, tường gạch. Tầng 1 lát đá granite. CLCL 70%. Bán 6.115.000.000 đồng
- Bất động sản 4 nằm ở hẻm rộng 4m cách mặt tiền 85m. Diện tích 120 m2 tiếp giáp hẻm rộng 6,2m. Phía sau tóp hậu còn 5,8m. Dài 20m. Ssxd 160m2. Nhà ở 2 tầng khung sàn BTCT, tường gạch mái gói, nền lát đá granit. CLCL 70%. Bán 2.982.000.000đ.
Đươc biết. các thông tin trên thị trường như sau:
1. Đơn giá xây dựng của:
+BĐS1: 4.000.000 đ/m2
+BĐS2: 3.000.000 đ/m2
+BĐS3: 3.500.000 đ/m2
+BĐS4: 3.800.000 đ/m2
2. Quy mô:
+Từ 60m2 – 100m2: 100%
+Từ 100m2 – 200m2: 95%
+Từ 200m2 – 500m2: 90%
3. Chiều rộng:
+Từ 3,8m – 4m: 100%
+Từ4 – 6m: 105%
+Trên 6- 12m: 110%
4. Chiều dài:
+<= 25m : 100%
+Từ 26 – 50m: 80%
+Từ 51 trở đi: 60%
5. Hình dáng:
+Vuông vức: 100%
+Nở hậu: 110%
+Tóp hậu: 90%
6. Khoảng cách so với MT:
+<= 50m: 100%
+Trên 50 – 100m: 95%
7. Độ rộng của hẻm:
+Hẻm 3-5m, giá đất bằng 80% so với giá đất hẻm rộng 8m
+Hẻm 8m giá đất bằng 80% giá đất hẻm rộng 12m
- Xác định tổng quát
- Tài sản cần thẩm định giá: lô đất trống
- Thời điểm thẩm định giá: tháng 01/2009
- Mục đích thẩm định giá: mua bán
- Cơ sở thẩm định giá: giá trị thị trường
- Phương pháp thẩm định giá: phương pháp so sánh
- Đặc điểm tài sản:
+ Diện tích: 250m2 (10m x 25m)
+ Vị trí: nằm trong hẻm 12m, cách mặt tiền 100m
+ Hình dáng: vuông vức
- Thu thập thông tin
- Thông tin về xây dựng:
- Thông tin thị trường:
- Lựa chọn đơn vị so sánh: đơn vị so sánh chuẩn là Đơn giá quyền SD đất /m2
Tính đơn giá quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh.
Bất động sản 1:
Giá bán: 7.201.000.000 đ
Giá trị nhà: 200m2 x 4 trđ x 80% 640.000.000 đ
Bể bơi, sân vườn 360.000.000 đ
Giá trị quyền sử dụng đất 6.201.000.000 đ
Đơn giá quyền sử dụng đất 34.450.000 đ
Bất động sản 2:
Giá bán: 3.547.000.000 đ
Giá trị nhà: 110m2 x 3 trđ x 75% 247.500.000 đ
Giá trị quyền sử dụng đất 3.299.500.000 đ
Đơn giá quyền sử dụng đất 32.995.000 đ
Bất động sản 3:
Giá bán: 6.115.000.000 đ
Giá trị nhà: 200m2 x 3,5trđ x 70% 490.000.000 đ
Giá trị quyền sử dụng đất 5.625.000.000 đ
Đơn giá quyền sử dụng đất 22.500.000 đ
Bất động sản 4:
Giá bán: 2.982.000.000 đ
Giá trị nhà: 160m2 x 3,8 trđ x 70% 425.600.000 đ
Giá trị quyền sử dụng đất 2.556.400.000 đ
Đơn giá quyền sử dụng đất 21.303.300 đ
4-Phân tích thông tin và xây dựng bảng so sánh
a. Qui mô diện tích: bất động sản so sánh 3 có diện tích tương đương với bất động sản cần thẩm định giá nên không cần điều chỉnh.
- Bất động sản so sánh 1 có diện tích 180m2 có tỷ lệ là 95%, so với 90% của BĐS cần thẩm định giá. Tỷ lệ điều chỉnh là (90% - 95%)/ 90% = - 5,26%, mức điều chỉnh theo giá trị là: 34.450.000 đ x -5,26% = -1.813.158 đ
- Tương tự đối với bất động sản so sánh 2 có tỷ lệ điều chỉnh là -10%, mức điều chỉnh theo giá trị là -3.299.500 đ
- Bất động sản so sánh 4 có tỷ lệ điều chỉnh là -5,26%, mức điều chỉnh theo giá trị là -1.121.211 đ.
b. Chiều rộng lô đất: bất động sản 1 và bất động sản 4 có chiều rộng lô đất năm trong khoảng >6m có tỷ lệ 110%, tương đương với bất động sản cần thẩm định giá nên không cần điều chỉnh. Điều chỉnh các bất động sản sau:
- Bất động sản 2 chiều rộng là 4m có tỷ lệ là 100%. Tỷ lệ điều chỉnh là (110% - 100%) / 100% = + 10%, mức điều chỉnh là: 32.995.500 đ x 10% = + 3.299.500 đ.
- Bất động sản 3 chiều rộng là 5m có tỷ lệ là 105%. Tỷ lệ điều chỉnh là (110% - 105%) / 105% = + 4,76%%, mức điều chỉnh là: 22.500.000 đ x 4,76% = + 1.071.429 đ.
c. Chiều dài lô đất: đơn giá quyền sử dụng đất giảm theo chiều theo một tỷ lệ nhất định, do vậy cần tính tỷ lệ giảm bình quân cho cả lô đất.
- BĐS 1 chiều dài 22,5m, BĐS 2 chiều dài 25m, BĐS 4 chiều dài 20m nằm trong khoảng có tỷ lệ là 100% tương đương với BĐD cần thẩm định .
- BĐS 3 chiều dài 50m có 25m đầu tỷ lệ 100%, 25 mét tiếp có tỷ lệ 80%. Tỷ lệ bình quân cả lô đất là: (25m x 100% + 25m x 80%) / 50m = 90%. Tỷ lệ điều chỉnh của BĐS 3 là (100% - 90%) / 90% = 11,11%. Mức điều chỉnh là: 22.500.000đ x 11,11% = 2.500.000đ
d. Hình dáng lô đất:
- BĐS 1, 2, 3 có hình dáng vuông vức tương đương BĐS cần thẩm định giá nên không cần điều chỉnh.
- BĐS 4 hình dáng tóp hậu có tỷ lệ là 90%. Tỷ lệ điều chỉnh là (100%- 90%)/90% = 11,11%. Mức điều chỉnh là 21.303. 300 x 11,11% = 2.367.000 đ
e. Khoảng cách so với mặt tiền đường: cả 4 bất động sản so sánh đều nằm trong khoảng cách từ 50m đến 100m tương đương với bất động sản cần thẩm định nên không cần điều chỉnh.
f. Độ rộng của hẻm:
Lấy hẻm 12m của bất động sản cần thẩm định giá làm chuẩn, có tỷ lệ 100%
- BĐS 2, 3 nằm trong hẻm 8 m có tỷ lệ là 80%. Tỷ lệ điều chỉnh là (100% - 80%)/80% = 25%.
- BĐS 3, 4 nằm trong hẻm 4m và 5m có tỷ lệ là 80% x 80% = 64%. Tỷ lệ điều chỉnh là (100% - 64%) / 64% = 56,25%
5. Điều chỉnh
Các yếu tố điều chỉnh theo đề bài đưa ra là các yếu tố liên quan đến vị trí và đặc điểm của bất động sản. Các yếu tố này gắn liền với bất động sản nên có quan hệ tương tác lẫn nhau. Các mức điều chỉnh được tính bằng cách nhân tỷ lệ điều chỉnh với đơn giá quyền sử dụng đất.
| Yếu tố so sánh | TS cần thẩm định | Tài sản So sánh 1 | Tài sản So sánh 2 | Tài sản So sánh 3 | Tài sản So sánh 4 |
| A. Giá Q SD đất |
| 6.201.000.000 | 3.299.500.000 | 5.625.000.000 | 2.556.400.000 |
| B. Tổng DT đất | 250m2 | 180m2 | 100m2 | 250m2 | 120m2 |
| C. Giá đvị SS chuần |
| 34.450.000 | 32.995.000 | 22.500.000 | 21.303.300 |
| D. Điều chỉnh |
|
|
|
|
|
| a. Qui mô | 250m2 | 180m2 | 100m2 | 250m2 | 120m2 |
| Tỷ lệ | 90% | 95% | 100% | 90% | 95% |
| Tỷ lệ điều chỉnh |
| - 5,26% | - 10% | - | - 5,26% |
| Mức điều chỉnh |
| - 1.813.158 | - 3.299.500 |
| - 1.121.211 |
| b . Chiều rộng | 10m | 8m | 4m | 5m | 6,2m |
| Tỷ lệ | 110% | 110% | 100% | 105% | 110% |
| Tỷ lệ điều chỉnh |
| - | + 10% | + 4,76% | - |
| Mức điều chỉnh |
| - | 3.299. 500 | 1.071.429 | - |
| c. Chiều dài lô đất | 25m | 22,5m | 25m | 50m | 20m |
| Tỷ lệ | 100% | 100% | 100% | 90% | 100% |
| Tỷ lệ điều chỉnh |
| - | - | 11,11% | - |
| Mức điều chỉnh |
| - | - | 2.500.000 | - |
| d. Hình dáng lô đất | vuông | vuông | vuông | vuông | tóp hậu |
| Tỷ lệ | 100% | 100% | 100% | 100% | 90% |
| Tỷ lệ điều chỉnh |
| - | - | - | 11,11% |
| Mức điều chỉnh |
| - | - | - | 2.365.890 |
| e. Cách mặt tiền | 100m | 80m | 100m | 90m | 85m |
| Tỷ lệ | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| f. Độ rộng hẻm | Hẻm 12m | Hẻm 8m | Hẻm 8m | Hẻm 5m | Hẻm 4m |
| Tỷ lệ | 100% | 80% | 80% | 64% | 64% |
| Tỷ lệ điều chỉnh |
| 25% | 25% | 56,25% | 56,25% |
| Mức điều chỉnh |
| 8.612.500 | 8.248.750 | 12.656.250 | 11.982.938 |
| |
| 41.249.342 | 41.243.750 | 38.727.679 | 34.531.727 |
| Làm tròn | 41,25 trđ | 44,24 trđ | 38.73 trđ | 34,53 trđ | |
| F. Thống nhất mức giá chỉ dẫn. |
|
|
|
| |
| - Số lần điều chỉnh | 2 | 3 | 3 | 3 | |
| - Tổng giá trị điều chỉnh thuần | 6,8 trđ | 8,25 trđ | 16,23 trđ | 13,23 trđ | |
| Tỷ lệ / giá đơn vị SS chuần | 19,74% | 25% | 72,12% | 62,10% | |
| - Tổng giá trị điều chỉnh gộp | 10,425 trđ | 14,85 trđ | 16,23 trđ | 15.47 trđ | |
| Tỷ lệ / giá đơn vị SS chuần | 30,26% | 45% | 72,12% | 72,62% | |
|
|
|
|
|
| |
6. Thống nhất mức giá chỉ dẫn cho tài sản cần thẩm định giá
- Mức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng 34,53 triệu đến 44,24 trđ. Thẩm định viên chọn mức giá chỉ dẫn cho tài sản cần thẩm định giá dựa trên số lần điều chỉnh ít nhất và tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất để đưa ra mức giá cho lô đất cần thẩm định.
- Xét toàn bộ các bất động sản so sánh, bất động sản so sánh 1 với mức giá điều chỉnh thuần là 6,8 tr có số lần điều chỉnh ít nhất (2 lần) và có mức điều chỉnh gộp thấp nhất (10,425 tr). Do vậy, tài sản SS1 được xem là tương đồng nhất với tài sản thẩm định.
Mức giá chỉ dẫn được đưa ra cho lô đất thẩm định là 41,25 triệu đồng/m2.
7. Ước tính giá trị thị trường cho tài sản cần thẩm định giá.
Giá trị thị trường cho lô đất cần thẩm định giá là:
250m2 x 41,25 trđ/m2 = 10.312,5 triệu đồng.
Làm tròn: 10.300 triệu đồng
Kết luận: Lô đất …… có diện tích 250m2 nằm trong hẻm 12m cách mặt tiền đường 100m có giá trị thị trường tại thời điểm tháng 01/2009 là:
10.300 triệu đồng
(Mười tỷ ba trăm triệu đồng)
Nhận xét:
Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 07 - Phương pháp so sánh mới ban hành thì có các điểm mới mà các bạn cần lưu ý.
1- Tỷ lệ điều chỉnh: khi các bạn sử dụng thông tin thị trường có sẵn, ví dụ như các thông tin về qui mô, chiều rộng, chiều dài ... theo một tỷ lệ cho sẵn, thì các bạn phải tính tỷ lệ điều chỉnh chứ không sử dụng tỷ lệ chênh lệch trực tiếp từ các tỷ lệ đã cho. ]
Tỷ lệ điều chỉnh = (TS thẩm định - TS so sánh) / TS so sánh
2- Khi chọn mức giá chỉ dẫn các bạn không tính giá bình quân như trước đây nữa, mà các bạn phải chọn lựa ra một mức giá từ các mức giá chỉ dẫn của các TS so sánh. Mức giá được chọn qua các tiêu chí:
- Số lần điều chỉnh ít nhất.
- Tổng số điều chỉnh thuần nhỏ nhất (chênh lệch giữa mức giá điều chỉnh cuối cùng và mức giá chuẩn ban đầu).
- Tổng số điều chỉnh gộp nhỏ nhất (cộng trị tuyệt đối của các mức điều chỉnh).
3- Nguyên tắc khống chế của tiêu chuẩn đưa ra là mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh không được chênh lệch quá 10%. Điều này có nghĩa là tài sản 4 có mức chênh lệch so với tài sản 1 trên 10% (41,25tr - 34,53tr) / 41,25tr = 16,29% sẽ không được sử dụng làm tài sản so sánh.
ông B đồng ý mua tài sản ông A là 2 tỉ đồng,với lãi suất mong muốín là 15%/năm.Hỏi ông B phải cho thuê với gía hàng năm là bao nhiêu? ai giải giùm e bài này với.khó quá ah!!!
Tiền cho thuê hàng năm để có thu nhập với lãi suất mong muốn15% được tính theo công thức:
I = V * R = 2.000 * 15% = 300 trđ /năm
BDS thẩm định là khu nhà xưởng, diện tích 20.000m2, hiện là đất trống. hãy tính giá trị thị trường khu đất này . Được biết:
a/ khu đất này theo quy hoạch dự kiến là khu dân cư, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%. Cũng theo quy hoạch 50% diện tíhc đất thương phẩm dành cho xây dựng chung cư 8 tầng, 50% dành cho phân lô, bán nền với 40 nền nhà liên kế có diện tích 90m2/nền và 10 nền nhà biệt thự có diện tích 240m2/nền.
-Giá bán căn hộ chung cư bình quân 4.500.000đ/m2 chưa có VAT, diện tích căn hộ chung cư bán được bằng 75% tổng diện tích sản xây dựng.
-giá bán nền đất theo giá đất phù hợp ở thị trường khu vực đó
Qua thu thập có 3 BDS ở các dự án gần cận khu vực đất này vừa giao dịhc thành công:
-BDS1 có diện tích 80m2, diện tích sản xây dựng 120m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sản,mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90%, vừa bán giá 594.000.000. đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.800.000đ/m2
-BDS2 có diện tích đất 180m2, diện tích sản xây dựng 180m2, nhà 2 tầng có kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, mái ngói, tưởng gạch, tầng trệt lát gạch granite. lầu 1 lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 85% , vừa bán với giá 1.170.000.000đ. đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.000.000đ/m2
-BDS3 có diện tích đất 240m2, diện tích sản xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ,chất lượng còn lại 95% vừa bán với giá 1.498.000.000đ. đơn giá xây dựng mới nhà tượng tự 2.200.000đ/m2
b/Chi phí phát triển:
-đầu tư hạ tầng bình quân 250.000đ/m2
-quy hoạch 500.000.000đ
xây dựng chung cư bình quân 2.500.000đ/m2
vay ngân hàng 50%chi phí xây dựng chung cư, thời hạn vay 1 năm, lãi suất 10%/năm
-chi về bán 1%doanh thu
lãi cho nhà đầu tư 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
- giá đất theo quy định NN tại khu vực này: đất ở 2.000.000đ/m2 , đất sản xuất phi nông nghiệp 1.200.000đ/m2
Em vừa làm thử, các bác xem em làm đúng không ạh!!!!! ^^
Diện tích đất XD 12.000m2 :
+ 6.000 m2 xây dựng chung cư
+ 6.000 m2 phân lô bán nền -- 40 nền nhà liên kế (90m2) và 10 nền biệt thự (240m2)
A/ Xác định đơn giá quyền sử dụng đất phân lô bán nền :
BDS1: Giá trị quyền sử dụng đất= giá trị BDS- Giá trị còn lại công trình trên đất-đền bù
= 594.000.000 -(1.800.000x120)x90% = 399.600.000 (đ)
đơn giá quyền sử dụng đất BDS1: 399.600.000/80m2 = 4.995.000 (đ/m2)
Tương tự trên ta có :
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS2 : 4.800.000(đ/m2)
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS3 : 4.500.000(đ/m2)
Nhận xét :
* Đất nền nhà liên kế có diện tích tương tự BDS1 à đơn giá quyền sử dụng đất của đất nền nhà liên kế là 4.995.000(đ/m2)
* Đất nền nhà biệt thự có diện tích tượng tự BDS3 à đơn giá quyền sử dựng đất của đất nền nhà biệt thự là 4.500.000(đ/m2)
B/ Ước tính doanh thu :
(4.500.000 x6000x8x75%)+(40x90x4.995.000)+(10x240x4.500.000)= 190,782 tỷ
C/ Chi phí :
- Đầu tư hạ tầng (250.000đ/m2x12.000) = 3tỷ
- Quy hoạch 0,5 tỷ
- Chi phí xây dựng chung cư (2.500.000x6000x8)= 120tỷ
- Lãi vay (120x50%)x10%= 6tỷ
- Tiền chuyển mục đích SD đất (2.000.000-1.200.000)x12.000= 9,6tỷ
- Chi về bán (190,782 tỷ x 1%)= 1,90782 tỷ
- Lãi nhà đầu tư ( X+3+0,5+9,6)x20% ( với X là giá trị khu đất)
Tổng chi phí : 143,62782 tỷ+ 0,2X
Giá trị khu đất: X= 190,782 – ( 143,62782+0,2X) à X= 39,29515 tỷ
Em chỉnh sửa lại đây, các bác xem rùi góp ý thêm cho em^^ ( khổ thân em, gà quá đi thôi ^^)
Diện tích đất XD 12.000m2:
+ 6.000 m2 xây dựng chung cư
+ 6.000 m2 phân lô bán nền -- 40 nền nhà liên kế (90m2) và 10 nền biệt thự (240m2)
A/ Xác định đơn giá quyền sử dụng đất phân lô bán nền :
BDS1: Giá trị quyền sử dụng đất= giá trị BDS- Giá trị còn lại công trình trên đất-đền bù
= 594.000.000 -(1.800.000x120)x90% = 399.600.000 (đ)
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS1: 399.600.000/80m2= 4.995.000 (đ/m2)
Tương tự trên ta có :
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS2 : 4.800.000(đ/m2)
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS3 : 4.500.000(đ/m2)
Nhận xét :
* Đất nền nhà liên kế có diện tích tương tự BDS1 à đơn giá quyền sử dụng đất của đất nền nhà liên kế là 4.995.000(đ/m2)
* Đất nền nhà biệt thự có diện tích tượng tự BDS3 à đơn giá quyền sử dựng đất của đất nền nhà biệt thự là 4.500.000(đ/m2)
B/ Ước tính doanh thu :
(4.500.000 x6000x8x75%)+(40x90x4.995.000)+(10x240x4.500.000)= 190,782 tỷ
C/ Chi phí :
- Đầu tư hạ tầng: (250.000đ/m2x12.000) = 3 tỷ
- Quy hoạch 0,5 tỷ
- Chi phí xây dựng chung cư:(2.500.000x6000x8) = 120tỷ
- Lãi vay: (120x50%)x10% = 6tỷ
- Tiền chuyển mục đích SD đất:
(2.000.000-1.200.000)x20.000 =16tỷ
- Chi về bán (190,782 tỷ x 1%) = 1,90782 tỷ
- Lãi nhà đầu tư ( X+3+0,5+16)x20% ( với X là giá trị khu đất)
Tổng chi phí : 151,30782 tỷ + 0,2X
Giá trị khu đất: X= 190,782 -( 151,30782+0,2X)
-> X= 32,89515 tỷ
